Menu
多年來，日本房地產市場一直靜靜地坐落在亞洲投資版圖的一隅——穩定、可預期、幾乎低調。然而，過去三年間，風向悄悄變了。本來只是在外匯圈與日本迷之間小範圍討論的課題，如今卻成為外資機構、家族辦公室，甚至一般私人買家的認真議題。越來越多人開始將目光從澳洲、英國等熟悉市場移開，重新審視日本這個成熟卻被長期低估的角落。
如果要為這股關註熱潮找壹個關鍵理由，那便是：當今的日本，提供了“可負擔、穩健、開放”的組合情況，而這一組合在其他成熟市場幾乎絕跡。
在許多分享會或投資簡報中，我們常聽到“日本四極優勢”這個說法，但真正深入解析者並不多。撇開營銷語言不談，這四大因素揭示的其實是壹件更根本的事——在全球多國紛紛收緊政策之際，日本卻成為了世界上對投資者最友善的主要市場。
四極優勢
1. 日元疲軟：難得的歷史性機遇
過去十年，只要稍微關註匯率的人都知道，日元貶值並非曇花一現，而是日本現代經濟史上幅度最大、持續最久的一波弱勢周期。對當地薪資族而言，這無疑是沈重的打擊；但對於外來投資者，卻是可遇不可求的窗口。
以馬來西亞投資者為例，數字本身最能說明問題：一套十年前價值約120萬令吉的大阪單位，如今可能因匯率因素，“自動打折”至70至80萬令吉區間。即便房價不漲，只要日元未來反彈，紙面收益便可在毫無裝修、無需管理、無需投機的情況下靜靜出現。
這種匯率窗口不會永續，一旦關閉，往往迅速而突然。
延伸閱讀：Yen rout brings talk of ¥160 to the dollar and possible intervention
https://www.japantimes.co.jp/business/2025/11/19/markets/yen-160-intervention
2. 超低利率：在別處幾乎難以想象
當全球主要經濟體的房貸普遍徘徊在4%至7%之間，日本依然停留在近乎“老派”的利率環境——溫和、穩定、接近零。
日本銀行體系之所以維持低利率，並非為了吸引外國買家，而是因國內長期處於低通脹時代。
這種環境給投資者最珍貴的能力：持有力。在高利率國家可能成為被壓力壓垮的資產，在日本反而能輕松長期持有。資深投資者都明白，決定回報的往往不是“能買”，而是“能撐多久”。
延伸閱讀：It’s Too Easy for Foreigners to Buy Property in Japan
https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2025-05-26/it-s-too-easy-for-foreigners-to-buy-property-in-japan
3. 穩健租賃需求：來自真實人口流動的收益
不同於某些市場“租金高只是因房價跌”，日本的租賃市場由真正的人口活動支撐。以大阪為例，當地吸引大量學生、企業調派員工、年輕專業人士，以及在疫後迅速反彈的觀光產業。
有位馬來西亞投資者就形容：“大阪是我唯一不用擔心空置的城市。”穩定，雖然不如投機來得耀眼，卻是在全球動蕩中最難得的奢侈。
延伸閱讀：Data centres and Japan likely to remain Asia’s real estate darlings
https://www.scmp.com/opinion/asia-opinion/article/3301734/data-centres-and-japan-likely-remain-asias-real-estate-darlings
4. 透明而成熟的市場：外國人與本地人同等對待
在日本，外國人簽署的買賣文件與日本買家幾乎完全壹樣，稅制相同、程序明確，沒有隱藏費用，也沒有受政治情緒影響的突發政策變化。這種可預期性並非僥幸，而是制度與文化的長期積累。
對習慣了“朝令夕改”、簽證掛鉤產權、或政策轉彎的國家的投資者而言，日本的穩定簡直像是一種久違的安定。
延伸閱讀：Foreign investors in Japan avoid $690m in taxes with Singapore loophole
https://asia.nikkei.com/business/finance/foreign-investors-in-japan-avoid-690m-in-taxes-with-singapore-loophole
為何大阪成為眾所關註的市場？
在日本眾多城市之中，近年最受投資者討論的無疑是大阪。城市脈動鮮明，第壹次踏足便能感受到那股“熱得恰到好處”的活力。市集繁忙、街道有序卻充滿動感，整個城市的更新計劃更是遠遠超越2025世博會的準備。
東京有規模，但大阪有動能。前者成熟穩重，後者則處在蓄勢待發的成長周期。
對許多從小把日本視為昂貴國度的馬來西亞人來說，這樣的變化幾乎難以想象。然而，無論從政策、價格、租賃需求或城市發展來觀察，指針都指向同一個方向——大阪的上升周期，可能才剛剛開始。
