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多年来，日本房地产市场一直静静地坐落在亚洲投资版图的一隅——稳定、可预期、几乎低调。然而，过去三年间，风向悄悄变了。本来只是在外汇圈与日本迷之间小范围讨论的课题，如今却成为外资机构、家族办公室，甚至一般私人买家的认真议题。越来越多人开始将目光从澳洲、英国等熟悉市场移开，重新审视日本这个成熟却被长期低估的角落。
如果要为这股关注热潮找一个关键理由，那便是：当今的日本，提供了“可负担、稳健、开放”的组合情况，而这一组合在其他成熟市场几乎绝迹。
在许多分享会或投资简报中，我们常听到“日本四极优势”这个说法，但真正深入解析者并不多。撇开营销语言不谈，这四大因素揭示的其实是一件更根本的事——在全球多国纷纷收紧政策之际，日本却成为了世界上对投资者最友善的主要市场。
四极优势
1. 日元疲软：难得的历史性机遇
过去十年，只要稍微关注汇率的人都知道，日元贬值并非昙花一现，而是日本现代经济史上幅度最大、持续最久的一波弱势周期。对当地薪资族而言，这无疑是沉重的打击；但对于外来投资者，却是可遇不可求的窗口。
以马来西亚投资者为例，数字本身最能说明问题：一套十年前价值约120万令吉的大阪单位，如今可能因汇率因素，“自动打折”至70至80万令吉区间。即便房价不涨，只要日元未来反弹，纸面收益便可在毫无装修、无需管理、无需投机的情况下静静出现。
这种汇率窗口不会永续，一旦关闭，往往迅速而突然。
延伸阅读：Yen rout brings talk of ¥160 to the dollar and possible intervention
https://www.japantimes.co.jp/business/2025/11/19/markets/yen-160-intervention
2. 超低利率：在别处几乎难以想象
当全球主要经济体的房贷普遍徘徊在4%至7%之间，日本依然停留在近乎“老派”的利率环境——温和、稳定、接近零。
日本银行体系之所以维持低利率，并非为了吸引外国买家，而是因国内长期处于低通胀时代。
这种环境给投资者最珍贵的能力：持有力。在高利率国家可能成为被压力压垮的资产，在日本反而能轻松长期持有。资深投资者都明白，决定回报的往往不是“能买”，而是“能撑多久”。
延伸阅读：It’s Too Easy for Foreigners to Buy Property in Japan
https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2025-05-26/it-s-too-easy-for-foreigners-to-buy-property-in-japan
3. 稳健租赁需求：来自真实人口流动的收益
不同于某些市场“租金高只是因房价跌”，日本的租赁市场由真正的人口活动支撑。以大阪为例，当地吸引大量学生、企业调派员工、年轻专业人士，以及在疫后迅速反弹的观光产业。
有位马来西亚投资者就形容：“大阪是我唯一不用担心空置的城市。”稳定，虽然不如投机来得耀眼，却是在全球动荡中最难得的奢侈。
延伸阅读：Data centres and Japan likely to remain Asia’s real estate darlings
https://www.scmp.com/opinion/asia-opinion/article/3301734/data-centres-and-japan-likely-remain-asias-real-estate-darlings
4. 透明而成熟的市场：外国人与本地人同等对待
在日本，外国人签署的买卖文件与日本买家几乎完全一样，税制相同、程序明确，没有隐藏费用，也没有受政治情绪影响的突发政策变化。这种可预期性并非侥幸，而是制度与文化的长期积累。
对习惯了“朝令夕改”、签证挂钩产权、或政策转弯的国家的投资者而言，日本的稳定简直像是一种久违的安定。
延伸阅读：Foreign investors in Japan avoid $690m in taxes with Singapore loophole
https://asia.nikkei.com/business/finance/foreign-investors-in-japan-avoid-690m-in-taxes-with-singapore-loophole
为何大阪成为众所关注的市场？
在日本众多城市之中，近年最受投资者讨论的无疑是大阪。城市脉动鲜明，第一次踏足便能感受到那股“热得恰到好处”的活力。市集繁忙、街道有序却充满动感，整个城市的更新计划更是远远超越2025世博会的准备。
东京有规模，但大阪有动能。前者成熟稳重，后者则处在蓄势待发的成长周期。
对许多从小把日本视为昂贵国度的马来西亚人来说，这样的变化几乎难以想象。然而，无论从政策、价格、租赁需求或城市发展来观察，指针都指向同一个方向——大阪的上升周期，可能才刚刚开始。
